1세대 1주택 비과세 조건 정리, 조정대상지역 및 일시적 2주택인 경우

집을 팔고도 양도소득세를 한 푼도 안 내는 방법이 있다면요?
그 핵심은 바로 ‘1세대 1주택 비과세’ 조건을 정확히 이해하고 준비하는 것입니다.

이번 글에서는 2025년 세법 기준으로 비과세 대상 주택, 요건, 예외 규정, 유의사항까지 한눈에 정리해드릴테니 꼭 읽어보시고 양도세 폭탄 피하시기 바랍니다.

 

 

 

목차

 

 

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1세대 1주택 비과세란?

1세대가 보유한 1주택을 양도(팔았을 때), 일정 조건을 충족하면 양도차익 전체에 대해 소득세를 면제받는 제도입니다.

• ✔ 실제 거주 목적 주택 보유자 대상
• ✔ 양도가액 기준 12억 원 이하 (2023년 이후 상향 적용)
• ✔ 보유기간 & 거주기간 충족해야 혜택 가능
  
  
  

 

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기본 요건 3가지

1. 1세대이어야 함 → 본인 + 배우자 + 직계존비속이 동일 주소지 세대 기준
2. 1주택만 보유하고 있어야 함 → 일시적 2주택은 예외 적용 가능
3. 2년 이상 보유 + 2년 이상 거주 → 취득 시점과 주택 위치(조정대상지역 여부)에 따라 차이 있음

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조정대상지역 여부에 따른 차이

주택 위치	보유요건	거주요건
비조정대상지역	2년 이상 보유	X (거주 요건 없음)
조정대상지역	2년 이상 보유	2년 이상 실거주 필요

※ 단, 2017.8.3 이전 취득한 경우 일부 예외 적용 가능

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양도가액 기준 비과세 한도

• 양도가액 12억 원 이하: 양도세 전액 면제
• 12억 초과 시: 초과분에 대해서만 과세 → 예: 양도가액 14억 → 2억에 해당하는 차익에만 과세

Tip: 실거래가 기준이며, 계약금 수령일 기준이 ‘양도일’입니다.

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일시적 2주택자 비과세 조건

기존 주택 보유 중 새 집을 사고, 일정 기한 내에 기존 집을 파는 경우 일시적 2주택 비과세 적용이 가능합니다.

• ✔ 기존 주택 1년 이상 보유
• ✔ 새 주택 취득 후 2년 이내 기존 주택 양도
• ✔ 조정대상지역이라면 취득 후 1년 이내 전입 + 2년 내 처분 필수

※ 위 요건 미달 시 다주택자 중과세율(20~70%) 적용 가능

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📌 주의할 점

• ❗ 세대원 명의 다주택도 비과세 요건에서 제외됨 (자녀 명의 포함)
• ❗ 주택과 주택부지 외 기타 토지 함께 양도 시 일부 과세 가능
• ❗ 조합원 입주권·분양권 보유 시도 주택 수 포함됨

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🧮 간단 계산 예시

📌 양도가액: 11억 / 취득가액: 6억
→ 차익: 5억 / 비과세 요건 충족 시 양도세 '0원'

📌 양도가액: 14억 / 취득가액: 6억
→ 12억까지 비과세, 2억에 대한 세율 적용 (세금 약 1천만 원 내외)

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1세대 1주택 비과세는 조건만 잘 맞추면 수천만 원~억 단위 세금 절약이 가능합니다.
팔기 전에 한 번 더 체크하고, 절세 전략 + 실거주 계획을 세우는 것이 현명한 절세의 첫걸음입니다.