LTV·DSR 쉽게 이해하기｜부동산 대출 한도 계산법 완전정리

“집 살 때 LTV랑 DSR이 중요하대요”… 근데 대체 그게 무슨 말일까요? 

부동산 대출을 받으려면 꼭 이해해야 할 개념이 바로 LTV(담보인정비율)과 DSR(총부채원리금상환비율)입니다.

복잡한 용어 대신, 사례와 숫자로 쉽게 풀어 설명드릴거라서 글을 끝까지 읽어 보시면 머릿속에 오래 기억으로 남으실 겁니다.

 

 

 

목차

 

💡 LTV란? (Loan To Value)

내 집값의 몇 %까지 빌릴 수 있는가를 의미하는 대출 기준입니다.

예를 들어:

• 아파트 시세: 5억 원
• LTV 70%라면 → 최대 3억 5천만 원까지 대출 가능

 

 

 

📌 LTV는 지역에 따라 다릅니다

지역 구분	LTV 한도
투기과열지구	40~50%
조정대상지역	최대 60%
비규제지역	최대 70%

※ 생애최초 구입자, 신혼부부는 일부 우대 적용 가능

 

 

💰 DSR이란? (Debt Service Ratio)

내가 벌어들이는 소득 대비, 빚을 얼마나 갚고 있느냐를 보는 비율입니다.

예시:

• 연소득: 5,000만 원
• DSR 40% → 1년에 2,000만 원(월 약 166만 원)까지만 모든 대출 원리금 상환 가능

📌 DSR에 포함되는 항목

• ✔ 기존 신용대출
• ✔ 카드론, 할부
• ✔ 자동차 할부, 전세자금대출
• ✔ 기존 주택담보대출

📍 DSR을 줄이면 → 대출 한도 올라감

 

 

 

 

아직 잘 이해가 안가시면  좀 더 쉽게 풀어서 설명한 내용이 있는데 한번 읽어보세요.

 

 

📊 한눈에 보는 LTV vs DSR

항목	LTV	DSR
기준	담보(집값) 기준	소득 기준
중요 요소	집 시세, 지역	소득, 기존 대출
영향 미치는 것	집값 오르면 한도 ↑	부채 많으면 한도 ↓

📝 실제 사례 비교

• 📍 A씨: 연봉 6천, 집값 5억, 대출 없음 → LTV 70% → 3억 5천 가능 → DSR 여유로움 → 3억 5천 전액 승인 가능
• 📍 B씨: 연봉 3천, 집값 5억, 신용대출 있음 → LTV는 3억 5천 가능하지만 → DSR 초과로 실제 가능 대출 2억 2천 수준

 

✅ 요약: 한도는 LTV와 DSR 중 더 낮은 값이 기준

✔ LTV는 담보가치로 계산된 한도
✔ DSR은 소득과 기존 부채로 계산된 한도

👉 최종 대출 가능 금액 = 두 가지 중 작은 값

 

 

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❓ 자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1. 내 연소득이 적은데도 담보가 있으면 대출 많이 나오나요?

그렇지 않습니다. 최근엔 소득 중심 심사(DSR)가 핵심이기 때문에 담보만 크다고 대출이 많이 나오지 않습니다.

Q2. DSR 40%는 법으로 정해진 건가요?

정부 규제 수준이며, 1금융권 주담대 기준은 40% 적용. 2금융권은 더 낮을 수 있습니다.

Q3. 기존 신용대출이 많으면 아파트 담보대출도 불리한가요?

네. DSR에 모두 포함되므로 대출 전에 신용대출 상환을 고려하는 것이 좋습니다.

 

 

 

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