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보유했던 집을 팔게 되면서 만약 이익을 보았다면 이에 해당하는 세금을 내야 합니다. 즉 자산의 양도로 인해서 벌어들인 자본이익에 대해 부과하는 세금을 가리키는 말이 양도소득세이죠. 만약 1년전에 10억에 샀던 아파트를 1년만에 13억에 팔았다면 3억에 대한 세금을 내야 한다는 의미입니다.
목차
양도소득세란?
양도소득세는 개인이 토지나 건물 같은 부동산이나, 주식등과 같은 파생상품의 양도 또는 분양권과 같은 부동산에 대한 권리를 누군가에게 양도함으로써 발생하는 이익(소득)을 대상으로 부과하는 세금을 의미합니다. 만약 이익을 못 보았다면 내지 않아도 되는 세금입니다.
👉 양도 소득세는 과세대상 부동산 등의 취득일로부터 양도일까지 보유기간 동안 발생된 이익(소득)에 대해서 일시에 양도시점에 과세합니다.
👉 따라서 부동산 등의 양도로 인해 소득이 발생하지 않았거나 오히려 손해를 본 경우에는 양도소득세가 과세되지 않습니다.
양도소득세 자동 계산기 입력 내용
요즘엔 세금을 자동으로 계산해 주는 좋은 도구들이 많아졌습니다. 많은 사람들이 이용하는 부동산계산기를 예를 들어 설명해 보도록 하겠습니다. 아래 링크를 연결해 놓을테니 들어가셔서 창을 띄어놓고 아래 설명과 같이 계산해 보면 좋을 것 같습니다.
① 양도물 형태 선택
일반아파트를 매도하는 경우라면 주택을 선택합니다.
② 주택수 입력
보유한 주택수를 입력합니다. 주택수는 양도소득세 중과 대상 혹은 비과세 인지를 판별하는 기준이 됩니다.
현재 1주택자인데 집을 팔고 난 후 무주택자가 되면 1주택을 선택합니다.
현재 2주택자인데 집을 팔고 난 후 1주택자가 된다면 2주택자를 선택합니다.
2주택을 초과한 갯수의 집이 있다면 그 이상을 선택하시면 됩니다.
③ 공동명의 여부 선택
공동명의 여부를 선택합니다. 매도한 주택이 단독명의로 되어 있었다면 기본공제를 선택합니다. 1년에 한번 250만원의 공제를 받을 수 있는데, 공동명의라면 부부가 각각 250만원씩 공제를 받아서 총 500만원의 공제를 받게 됩니다. 집을 살 때 공동명의를 추천 하는 의미이기도 하죠.
④ 조정대상지역 선택
매도할 주택이 위치한 곳이 조정대상지역인지 선택합니다.양도소득세 비과세와 중과세 적용 여부를 판별하기 위한 질문입니다.
1주택자가 해당 물건을 취득할 당시 조정 지역내에서 주택을 매수했다고 해도, 2년이상을 그곳에서 실제로 살았다면 세금을 내지 않아도 됩니다. (단, 매매가 12억 이하일 경우) 혹시 12억을 넘는다면 기본 세율이 적용됩니다. 만약 2년이상 거주하지 않고 보유만 했었다면 비과세는 적용되지 않고 기본세율로 적용됩니다.
어쨌거나 현재 양도하는 날 기준으로 조정대상지역인지를 적으면 됩니다.
⑤ 취득가액, 양도가액 및 필요경비 입력
취득가액은 주택을 구매한 가격을 의미하고, 양도가액은 주택을 누군가에게 판매한 가격을 의미합니다.
✔ 필요경비의 종류
- 취등록세, 법무수수료, 부동산 중계 수수료
- 베란다 샷시를 교체, 난방 시설 및 보일러 교체, 방범창의 확장등 구조적인 수리를 진행한 비용
양도소득세 자동 계산기 사용 실습
아래와 같은 상황을 기준으로 이제 직접 계산해 보도록 하겠습니다.
✅ 아파트 2주택자
✅ 공동명의
✅ 비조정대상지역 거주
✅ 취득가액 1억3천만원
✅ 양도가액 2억4천만원
✅ 공동명의 지분 50%
✅ 필요경비 415만원
부동산계산기에 들어가신 다음에 아래와 같이 입력합니다.
입력이 끝나고 나서 양도소득세 계산을 누르면 아래와 같이 계산 결과가 나타나게 됩니다.
공동명의이기 때문에 총 납부금액의 2배를 하게 되면 총 납부해야 하 양도소득세가 됩니다.
양도소득세 필요 경비 정리
필요경비를 계산하는 것이 좀 헷갈릴수 있는데요 몇가지 정리를 해 보려고 했는데 범위가 넓어서 더 자세히 정리해 놓은 곳을 링크 남겨 드립니다. 참고하셔서 빠짐없이 필요경비 처리하시기 바랍니다.
대표적으로 인정받는 필요경비는 취득세, 법무사 수수료, 중개수수료, 난방시설 교체비용 등...많은데 아래 들어가시면 상세한 사항 확인하실 수 있습니다.
양도소득세 상담 및 신고 컨설팅
양도소득세가 어느정도의 수준으로 나오게 될지 직접 미리 계산해 보는 양도세계산기에 대해서 다루어 보았습니다. 직접 해보시는것도 좋긴 한데 만약 상황이 복잡하고 많이 헷갈리시면 세무사의 도움을 받는 것도 좋은 방법인 것 같습니다. 어떻게 보면 전문가가 아닌 일반인이 직접 등록하는 것 보다 더 절세 할 수 있는 팁을 얻게 되어서 컨설팅 수수료 이상을 얻어내실 수도 있습니다.
